不動産売買や贈与、相続、担保設定等の不動産登記


上川司法書士法人・行政書士事務所では、不動産の売買や贈与、相続のなどの名義変更のほか不動産への抵当権等の担保設定や担保抹消等各種不動産の登記手続きの書類の作成から代理申請までをトータルで支援させていただきます。

不動産売買、贈与など所有権移転登記申請手続きをサポート

不動産の登記申請代行はもちろん、不動産登記の疑問、不動産全部事項(登記簿)の見方等不明な点があればお気軽にお声かけください。

1.不動産登記について

不動産の登記の制度は、その大切な財産である不動産の「所在・面積・種類などの現況」を記録、公示すると共に,その不動産の「所有者が誰なのかわかるように所有者の住所・氏名や抵当権等の担保が設定されているか等その不動産の権利関係」をおおやけに記録、公示することによって、その不動産の現況や権利関係が誰にでもわかるようにし,不動産の取引を円滑にし安全図るための制度です。

尚、不動産登記を行うためには、不動産の所在地を管轄する法務局への登記申請が必要となります。

そして、登記された情報は、一般に公開されていますので、誰でも不動産の現況や所有者等の情報を知ることができます。

2.不動産登記は必要か?

表題部の登記の申請は、原則として1ヶ月以内にしなければなりません。

これに対して、所有権の登記や抵当権の登記などの権利部の登記はいつまでに登記をしなければならないという義務ではありません。ですので、売買や相続などにより土地や建物の所有権を取得しても、それを登記するかどうかは自由です。

しかし、登記の代表的な効力として対抗力というのがあります。

対抗力とは、当事者間で有効に成立した権利関係を第三者に主張できる法的な効力のことを言います。民法第177条で「不動産に関する物件の得喪及び変更は、不動産登記その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。」とされています。

例えば、AさんがBさんへある不動産を売った場合、一般的にAさんとBさんが売買契約を締結しBさんがAさんに代金を支払うことによりBさんはその不動産の所有権を取得します。しかしAさんがCさんにその不動産を二重に売ってしまった場合、BさんがCさんにその不動産の所有権を主張するためには、

AさんからBさんへの所有権移転登記を経なければなりません。これは、その不動産の所有権を取得したBさんは、登記という公示によって完全な排他性を備えることになり、第三者に対しても、所有者であることを主張できるようになるのです。もしCさんがBさんより先に所有権移転登記をした場合CさんはBさんに対抗できるようになり、Bさんに対しこの不動産の所有者は自分であると主張することができます。つまり簡単に言うと先に登記した者の権利を優先させるという効力です。

よって法律上いつまでに登記しなければならないということはありませんが、不動産の売買取引などの場合、買主がお金を払った当日(又はなるべく早目に)所有権移転の登記申請するのが一般的であります。

3.不動産売買による所有権移転登記サポート

不動産を売る(又は買う)予定のお客様には、該当不動産の現在の状況を登記記録等で確認し、売買契約書のチェックや作成から売買代金決済時の立会い、所有権移転登記の完了までを、トータルで支援させていただきます。

不動産売買の取引と司法書士の関わり

一般的に、お店で商品を購入する場合は、レジにて商品の引渡しと代金の支払いを同時に行いますが、不動産取引の場合は、不動産そのものを引き渡すという行為自体ができないので、代わりに不動産の権利証(又は登記識別情報)他登記申請に必要な書類の引き渡しと、代金の支払いを同時に行います。

しかし、この場合に登記申請に必要な書類に不備があると、登記の申請が受け付けられません。

そして、売主が悪徳業者であったりして、書類の不備、修正に対応してくれなかったり、その後連絡が取れなくなってしまったりということになり、不動産の代金は支払ったのに、不動産の名義は変更できないという事態(または名義は変更できたけど抹消されるべき担保が残ったままの状態)になる恐れがあります。

そこで、このようなトラブルを未然に防止するために、登記の専門家である司法書士が不動産取引の代金決済に立会い、売買当事者の本人及び意思確認と権利証等の登記必要書類の確認をします。

売買の登記の際の一般的な必要書類について

※売主、買主個人のケースです。

売主側

  1. 登記済権利証又は登記識別情報 ※注1
  2. 印鑑証明書(3ヶ月以内のもの)
  3. 固定資産税評価証明書    ※注2
  4. 運転免許証、パスポート等写真付身分証明書の写しいずれか1通
    (又は保険証、年金手帳等写真付でない身分証明書の場合2通)
  5. 登記簿の住所から現在の住所移転している場合は住民票(又は戸籍の附票)※注3
  6. 登記簿の氏名から結婚、離婚等で氏名変更している場合戸籍抄本等
  7. 実印

※注1 数回に分けて取得している場合は全ての権利証(又は登記識別情報)が必要に

なります。

(例 平成5年に親A1/2・子B1/2で購入「平成5年第100号にて登記」し、平成15年に親Aが死亡し相続により子BがA持分取得相続「平成15年第200号にて登記」した場合で子Bが売買の売主になる場合「平成5年第100号」の権利証と「平成15年第200号」の権利証の2冊が必要となります。

※注2 年度変更時は注意が必要です。

(例 平成29年3月31日までは平成29年度評価証明を使用しますが、

平成30年4月1日からは平成30年度評価証明書が必要となります。)

※注3 登記簿上の住所から現在の住所つながるもの全て必要になりますので、2回以上住所移転している場合はご注意ください。

買主側

  1. 住民票 1通 ※注5
  2. 運転免許証、パスポート、保険証等身分証明書の写しいずれか1通
  3. 認印 ※注6

※ 注5 夫婦(又は親子)共有で住所同じ場合両名記載あるもの1通でかまいません。

※ 注6 抵当権等担保設定ある場合は実印をご用意ください。

※ 担保設定がある場合は印鑑証明書(3か月以内のもの)1通も必要になります。

※ 尚、上記は一般的に必要になる書類のためケースによっては別途必要になる書類がある旨ご了承ください。

売買による所有権移転登記等の際の費用について

所有権移転登記、立会い料、その他書類作成費用等

当事務所利用手数料

登録免許税
物件評価額1000万円未満 40,000円~ 土地評価額×1.5%

建物評価額×2% ※注1

物件評価額1000万円~5000万円未満 50,000円~ 土地評価額×1.5%

建物評価額×2% ※注1

物件評価額5000万円以上~1億円未満  70,000円~ 土地評価額×1.5%

建物評価額×2% ※注1

物件評価額1億円以上 100,000円~ 土地評価額×1.5%

建物評価額×2% ※注1

※一定の要件を満たす場合、住宅用の証明書を取得でき、その場合は建物の売買による所有権移転登記の登録免許税は建物評価額×0.3%になります。

※上記の他、登記完了後の登記情報の取得費用、事前登記情報、公図等調査費用、郵送費・交通費等数千円かかります。

4.贈与による所有権移転登記サポート

不動産の贈与を予定のお客様には、贈与契約書の作成から贈与による所有権移転登記完了までを、トータルで支援させていただきます。

こんな方は是非ご相談ください。

  • 不動産を夫婦間で又は子供達に贈与をしたいと思っているが、何から手を付けてよいのかわからない方!
  • 不動産を贈与したいと思っているが、贈与契約書などの書類の作成がわからない又は不安な方!
  • 不動産贈与した後の登記の手続き等、相談できる専門家を必要としている方!

贈与の登記の際の一般的な必要書類について

※贈与される方、贈与を受ける方個人のケースです。

贈与者側(贈与する方)

  1. 登記済権利証又は登記識別情報 ※注1
  2. 印鑑証明書(3ヶ月以内のもの)
  3. 固定資産税評価証明書    ※注2
  4. 運転免許証、パスポート等写真付身分証明書の写しいずれか1通
    (又は保険証、年金手帳等写真付でない身分証明書の場合2通)
  5. 登記簿の住所から現在の住所移転している場合は住民票(又は戸籍の附票)※注3
  6. 登記簿の氏名から結婚、離婚等で氏名変更している場合戸籍抄本等
  7. 実印

※注1 数回に分けて取得している場合は全ての権利証(又は登記識別情報)が必要になります。

(例 平成5年に親A1/2・子B1/2で購入「平成5年第100号にて登記」し、平成15年に親Aが死亡し相続により子BがA持分取得相続「平成15年第200号にて登記」した場合で子Bが売買の売主になる場合「平成5年第100号」の権利証と「平成15年第200号」の権利証の2冊が必要となります。

※注2 年度変更時は注意が必要です。

(例 平成29年3月31日までは平成29年度評価証明を使用しますが、

平成30年4月1日からは平成30年度評価証明書が必要となります。)

※注3 登記簿上の住所から現在の住所つながるもの全て必要になりますので、2回以上住所移転している場合はご注意ください。

受贈者側(贈与を受ける方)

  1. 住民票 1通
  2. 運転免許証、パスポート、保険証等身分証明書の写しいずれか1通
  3. 認印

※ 尚、上記は一般的に必要になる書類のためケースによっては別途必要になる書類がある旨ご了承ください。

贈与による所有権移転登記等の際の費用について

所有権移転登記、立会い料、その他書類作成費用等

当事務所利用手数料

登録免許税
物件評価額1000万円未満 40,000円~ 土地、建物評価額×2%
物件評価額1000万円~5000万円未満 50,000円~ 土地、建物評価額×2%
物件評価額5000万円以上~1億円未満  70,000円~ 土地、建物評価額×2%
物件評価額1億円以上 100,000円~ 土地、建物評価額×2%

※上記の他、登記完了後の登記情報の取得費用、事前登記情報、公図等調査費用、郵送費・交通費等数千円かかります。

5.不動産への抵当権等担保設定登記申請手続きをサポート

融資を受けて、ご自分で所有している不動産(又は両親や夫婦が所有している不動産)に抵当権等の担保を設定する予定のお客様には、抵当権設定契約書等のチェックから抵当権等担保設定登記完了までを、トータルで支援させていただきます。

こんな方は是非ご相談ください。

  • これから金融機関等で融資を受けて、ご自分で所有されている(又は親族が所有している)不動産に抵当権等担保設定を予定しているが、知り合いに司法書士等専門家がいない方!
  • 親族や友人間でお金の貸し借りをし、ご自分で所有されている(又は親族が所有している)不動産に抵当権等担保設定を予定しているが、何から手を付けて良いかわからない方!
  • 抵当権を設定したいと思っているが、抵当権設定契約書などの書類の作成がわからない又は不安な方で、相談できる専門家を必要としている方!

抵当権設定の登記の際の一般的な必要書類について

抵当権設定者(金銭等かりて、担保提供する方)

※抵当権設定者個人のケースです

  1. 抵当権設定契約書
  2. 登記済権利証又は登記識別情報 ※注1
  3. 印鑑証明書(3ヶ月以内のもの)
  4. 運転免許証、パスポート等写真付身分証明書の写しいずれか1通
    (又は保険証、年金手帳等写真付でない身分証明書の場合2通)
  5. 登記簿の住所から現在の住所移転している場合は住民票(又は戸籍の附票) ※注2
  6. 登記簿の氏名から結婚、離婚等で氏名変更している場合戸籍抄本等
  7. 実印

抵当権者(金銭等貸し付けて、抵当権設定する方)

  1. 個人の場合住民票 ※注3
  2. 法人の場合法人履歴事項証明書(1か月以内のもの)
  3. 運転免許証、パスポート等写真付身分証明書の写しいずれか1通
    (又は保険証、年金手帳等写真付でない身分証明書の場合2通)
    ※法人の場合は担当者の身分証明書が必要になります。
  4. 認飲

※注1 数回に分けて取得している場合は全ての権利証(又は登記識別情報)が必要に   なります。

(例 平成5年に親A1/2・子B1/2で購入「平成5年第100号にて登記」し、平成15年に親Aが死亡し相続により子BがA持分取得相続「平成15年第200号にて登記」した場合で子Bが売買の売主になる場合「平成5年第100号」の権利証と「平成15年第200号」の権利証の2冊が必要となります。

※注2 登記簿上の住所から現在の住所つながるもの全て必要になりますので、2回以上住所移転している場合はご注意ください。

※注3 抵当権者の住民票は登記の添付書類ではありませんが、書類作成するうえで正確な住所、氏名の確認が必要になるのでご用意いただいていま。

※ 尚、上記は一般的に必要になる書類のためケースによっては別途必要になる書類がある旨ご了承ください。

抵当権設定登記等の際の費用について

抵当権設定登記、その他書類作成費用等

当事務所利用手数料

登録免許税
債権額1000万円未満 30,000円~ 債権額×0.4%※注1
債権額1000万円以上~5000万円未満 40,000円~ 債権額×0.4%※注1
債権額5000万円以上~1億円未満  50,000円~ 債権額×0.4%※注1
債権額1億円以上 70,000円~ 債権額×0.4%※注1

※住宅購入の場合の融資(住宅ローン)の際に一定の要件を満たす場合、住宅用の証明書を取得でき、その場合は抵当権設定登記の登録免許税は債権額×0.1%になります。

※上記の他、登記完了後の登記情報の取得費用、事前登記情報、公図等調査費用、郵送費・交通費等数千円かかります。

6.不動産への抵当権等担保抹消登記申請手続きをサポート

住宅ローン等の融資を全額返済して、ご自分で所有している不動産(又は両親や夫婦が所有している不動産)に設定されている抵当権等の担保を抹消する予定のお客様には、抵当権抹消書類のチェックから抵当権等担保抹消登記完了までを、トータルで支援させていただきます。

こんな方は是非ご相談ください。

  • 住宅ローンを全額返済されて、金融機関等で抵当権抹消書類を預かったが、知り合いに司法書士等専門家がいない方!
  • 不動産を相続した際に、返済したはずの親のローン等の抵当権が登記上残ってしまっているが、何から手を付けて良いかわからない方!

抵当権抹消の登記の際の一般的な必要書類について

  1. 運転免許証、パスポート等写真付身分証明書の写しいずれか1通
    (又は保険証、年金手帳等写真付でない身分証明書の場合2通)
  2. 登記簿の住所から現在の住所移転している場合は住民票(又は戸籍の附票) ※注2
  3. 登記簿の氏名から結婚、離婚等で氏名変更している場合戸籍抄本等
  4. 認印
  5. 金融機関発行の抵当権抹消登記関係書類
    (例 解除証書、抵当権設定時登記済証(又は抵当権設定時登記識別情報)、金融機関委任状、金融機関の法人番号証する書面等)

※ 尚、上記は一般的に必要になる書類のためケースによっては別途必要になる書類がある旨ご了承ください。

抵当権抹消登記等の際の費用について

抵当権設定登記、その他書類作成費用等

当事務所利用手数料

登録免許税
抵当権抹消する物件の数1個 10000円~ 物件数×1000円
抵当権抹消する物件の数2個~10個 12000円~ 物件数×1000円
抵当権抹消する物件の数10個以上 20000円~ 物件数×1000円
抵当権抹消する物件の数20個以上 30000円~ 2万円

 ※上記の他、登記完了後の登記情報の取得費用、事前登記情報、公図等調査費用、郵送費・交通費等数千円かかります。

7.所有権登記名義人表示変更(住所、氏名)登記申請手続きサポート

不動産売買や贈与による所有権移転や、抵当権等の担保設定する場合に登記簿上住宅や氏名が古いままだと住所や氏名の変更登記を必ずしなくてはいけません。不動産を購入又は相続してから住所や氏名の変更あるお客様には、住所や氏名変更登記手続きを支援させていただきます。

こんな方は是非ご相談ください。

  • 不動産を購入又は相続後住所移転したが、住所変更登記していない方!
  • 不動産を購入又は相続後結婚や離婚により氏が変更になったが、氏名変更登記していない方!

住所変更又は氏名変更の登記の際の一般的な必要書類について

  1. 運転免許証、パスポート等写真付身分証明書の写しいずれか1通
    (又は保険証、年金手帳等写真付でない身分証明書の場合2通)
  2. 登記簿の住所から現在の住所移転していることがわかる住民票(又は戸籍の附票)※注1
  3. 登記簿の氏名から結婚、離婚等で氏名変更していることがわかる戸籍抄本等
  4. 認印

※注1 登記簿上の住所から現在の住所つながるもの全て必要になりますので、2回以上住所移転している場合はご注意ください。

※ 尚、上記は一般的に必要になる書類のためケースによっては別途必要になる書類がある旨ご了承ください。

住所・氏名変更登記等の際の費用について

抵当権設定登記、その他書類作成費用等

当事務所利用手数料

登録免許税
変更する物件の数1個 8000円~ 物件数×1000円
変更する物件の数2個~10個 9000円~ 物件数×1000円
変更する物件の数10個以上 18000円~ 物件数×1000円

 ※上記の他、登記完了後の登記情報の取得費用、事前登記情報、公図等調査費用、郵送費・交通費等数千円かかります。

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